Щодо поновлення терміну дії договору оренди землі
Щодо поновлення терміну дії договору оренди землі
Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється на основі договору між власником і орендарем. Це гарантує ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України. В договорі, зокрема, визначаються всі істотні умови та строк дії оренди.
Якщо орендар належно виконував обов’язки, передбачені договором, - йому гарантується переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Такий орендар, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, та зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі потрібні наступні документи:
· лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі
· проект додаткової угоди до договору оренди землі.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Дуже важливо, аби власник землі був повідомлений про намір орендаря скористатися переважним правом і відповів на лист! В іншому випадку поведінка обох сторін може вважатися недобросовісною з точки зору закону і справа не розглядатиметься в суді.
Зверніть увагу!
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, однак він не може перевищувати 50 років. При передачі ділянки сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства строк дії договору оренди визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Зверніть увагу!
Нормами чинного законодавства України не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки у випадку відсутності заперечень сторін, а лише визначено, що в цьому випадку договір підлягає поновленню.
Також слід мати на увазі, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Зверніть увагу, що відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
· власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
·уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
В той же час, судова практика свідчить про інше - поновлення договірних відносин стосовно оренди земельної ділянки комунальної або державної власності можливе лише шляхом прийняття відповідного рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, який за законодавством має такі повноваження (пункт 5 Оглядового листа Вищого господарського суду України від 30 листопада 2007 року № 01-8-918 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок»).
Таким чином, судова практика схиляється до того, що поновлення договору оренди землі не може бути автоматичним та потребує обов’язкове прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Таким чином, для поновлення права оренди земельної ділянки відповідно до чинного законодавства України необхідна наявність наступних юридичних фактів:
· орендар продовжує користуватися виділеною ділянкою;
· сторони сумлінно виконують свої зобов'язання за договором;
· відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову поновити договір;
· орган місцевого самоврядування або виконавчої влади за результатами розгляду звернення орендаря ухвалює рішення щодо поновлення договору (щодо земель державної або комунальної власності);
· сторони укладають відповідну угоду (новий договір оренди або додаткову угоду до існуючого договору оренди землі), що підлягає державній реєстрації.
Майте на увазі!
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Право кожного орендаря забезпечують Цивільний і Господарський кодекси України, а також Закон України «Про оренду землі». Разом з цим, на практиці виникає багато питань щодо реалізації такої можливості в реальних обставинах. Наприклад, орендар зацікавлений у продовженні договору оренди землі, проте власник надає перевагу третім особам. А з огляду на велику конкуренцію на земельному ринку – починається з’ясування стосунків, яке часто, на жаль, закінчується в суді.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Своє право на поновлення договору оренди можливо захистити в суді якщо:
- власник уклав договір з новим орендарем всупереч письмовому повідомленню про намір реалізувати переважне право від попереднього наймача;
- власник уклав договір з новим орендарем на тих же умовах, які були запропоновані попередньою людиною;
- якщо мала місце елементарна брехня. Наприклад, власник ділянки повідомив, що буде використовувати землю для власних потреб, проте в Держреєстрі з’являється інформація про укладення договору з новим орендарем. Варто пам’ятати, що для позову до суду повинні бути докази того, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди було порушено. А тому всі звернення та відмови повинні бути у письмовій формі.
Державний реєстратор Дородаєв Г.В.
